土地・不動産 2018.05.18

等価交換でマンションを建てるメリットを解説

等価交換でマンションを建てる際には、地権者とマンション業者の双方にとってメリットがあります。一般的な売買では避けようがないデメリットも、等価交換であれば解決できることが少なくありません。

今回は等価交換によるマンション建設における地権者のメリット、およびマンション業者のメリットに焦点を絞ってご紹介します。

記事ライター:棚田行政書士

等価交換でマンションを建てる地権者のメリット

1.自己資金無しで建物を新築、または建て替えることが可能になる

等価交換でマンションを建てる最大のメリットは、自己資金を使うことなく、新しい建物を建てられるというメリットでしょう。

等価交換でマンションを建てる際には、地権者が所有していた土地の持分の一部を、等価交換の相手となるマンション業者に譲渡し、その対価として新しく建設されるマンションの一部を取得できるというメリットがあります。

マンションが建つことで元々の土地の面積は減少してしまいますが、地権者が譲渡した持分に対応した建物部分に関しては、実質自己資金無しで取得できるので、大きなメリットと言えます。

2. 住居や店舗、事務所などを移転することなく、今までと同じ面積の新しい建物を取得できる

等価交換以外で土地を活用するための方法としては、土地の一部を売却し、売却益で残った土地に建物を建てるというものもあります。

土地の面積は少なからず減少してしまうため、元々の面積が狭い土地の場合はデメリットの大きいものになります。しかし、等価交換であれば、土地の面積を削る必要はほとんどありません。

等価交換によって新しく建つマンションのうち、等価交換した土地の面積と同等の面積分を取得できるメリットがあるため、住居や店舗などを縮小させることなく住み替えられるというメリットがあります。

複数の地権者と共同で等価交換方式のマンション建設をする場合には、元々の土地の面積以上の床面積でマンションを取得することも可能な場合があります。

住居や店舗が広くなるだけでなく、余った部分は賃貸物件にして収入を得ることも可能になるので、二重のメリットになると言えます。

3. 税制上の優遇措置を利用可能になる

売買・交換のいずれにしろ、土地を譲渡した場合は税金がかかります。個人なら所得税や住民税、法人なら法人税や事業税などを負担することになります。

等価交換によってマンションを建設するメリットとして、「居住用財産の買換えの特例」や「立体買換えの特例」などを利用して、課税を将来に繰り延べられるという点が挙げられます。

居住用財産の特例に関しては、元々居住用に使用していた土地に、等価交換で新たにマンションを建てたり、居住用の土地や建物と等価交換する際に適用したりすることができるものです。

この場合、等価交換前の使用目的と、等価交換後の使用目的が居住用として一致していなければならないという規定があります。

立体買換えの特例は、土地の元々の使用目的に関わらず、等価交換後の使用目的が居住用、事業用、貸付用のいずれかであれば、申し込むことができます。

 

等価交換でマンションを建てるマンション業者のメリット

1.マンション用地に適した土地を取得できる

都市部を中心に、マンション用地として適している空地は減少しています。また、たとえ適した土地があっても、地権者が土地に愛着を持っており、他の場所には行きたくないということもあります。

長年商売をしていて、他の土地に移動してしまえば、経営自体が成り立たなくなる場合もあるでしょう。

等価交換でマンションを建てる場合なら、地権者は元々の土地に住み続けることが可能になるので、この問題は解決できます。

同時に、マンション業者はマンション建設に適した土地を相応の対価で入手できるので、地権者と業者双方にメリットが及びます。

2. マンション用地取得費用の税負担分を軽減できる

土地を売却しようとすると、売却的に対して多額の所得税が課されます。買い手が所得税分を上乗せすることで取引が成立することもありますが、買い手にとっては税金分の上乗せは軽い負担ではありません。

等価交換であれば、譲渡した資産と取得した資産が等価になっていれば、個人なら無税、法人なら2割の課税にとどめられることになり、税金面での負担が非常に軽くなるというメリットが生まれます。

 

まとめ

等価交換でのマンション建設には、地権者と業者双方にとってもメリットがあります。

ただし、地権者にとっての等価交換には、業者に主導権を握られがちになることや、土地が他人との共有状態になるなどのデメリットもあります。

メリットとデメリットをよく比較してから、等価交換方式の取引をするかを決定しましょう。

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