土地・不動産 2018.09.03

土地を相続する際に課税される税金とは?

相続税が発生する遺産相続では、課税対象の遺産の半分ほどを土地が占めていることがよくあります。遺産に対する土地の割合は年々減少傾向にあるとは言え、土地は一般的に考えて高額になりやすい財産です。

遺産が多いのはとても喜ばしいことですが、その反面「どれくらいの税金が課税されるのだろう」と不安になるかもしれません。そこで今回は、土地の相続で課税される税金について扱います。

記事ライター:棚田行政書士

土地の「登録免許税」が課税される

登録免許税とは、土地の登記の際に課税される税金です。土地を相続した場合は、速やかに土地の登記を新しい所有者のものに変更しなくてはなりません。

これは「所有権移転登記」と呼ばれる手続きですが、登記の理由が相続である場合は「相続登記」とも呼ばれます。

相続した土地の登録免許税の課税率は、土地の評価額の0.4%です。数値として見るとそれほど高い課税率には感じないかもしれませんが、評価額5,000万円の土地を相続したとすれば20万円が課税されることになります。

なおかつ、登録免許税は登記時に課税され、一括払いが原則ですので、侮れない課税となるでしょう。

平成30年度の税制改正により、一定の要件下で行われる相続登記の登録免許税については、免除措置が設けられています。

登録免許税の課税が免除されるのは、相続登記をしないまま死亡した人が名義人である土地についての相続登記であり、かつ相続登記を2回行わなければ名義を自分のものに変更できないケースです。

一例として、親から相続した土地の名義が祖父母などの名義のままになっている場合は、まず祖父母名義から親名義へ相続登記し、その後、親名義から自分名義へ相続登記する必要があります。

相続登記を2回しなければならないので、登録免許税も2回課税されることになってしまいます。親やそれ以前の代が、相続登記をしないまま土地を放置した状態で死亡することは珍しくありません。

相続税という制度自体が存在しない時代に相続していたり、現行の相続税が開始していない時代の相続であったりすることも理由のひとつでしょう。

加えて、現在に至るまで相続登記は義務化されていないため、登録免許税の課税を免れるために土地を放置する人も多くいます。

上記のような理由で2回の相続登記を行わなければならない相続人が、2回分の登録免許税を課税されてしまうのでは不公平です。重い課税が原因で、土地を登記せずにさらに放置し続けるという悪循環も起こり得ます。

そのような事態を防ぎ、増え続ける所有者不明の土地を減らすために、1回分の課税を免除するという措置が設けられました。この措置の適用期間は、2021年3月31日までとなっています。

 

「相続税」が課税される場合も

土地を含めた相続財産の総額が相続税の基礎控除額を超える場合には、相続税も課税されます。

「相続税の基礎控除額 = 3,000万円+相続人の数×600万円」

相続人が1人なら3,600万円、2人なら4,200万円、3人なら4,800万円が基礎控除額となります。評価額3,000万円の土地と1,000万円の現金、総額4,000万円の相続財産であれば、相続人が2人以上いる場合には相続税は課税されません。

土地を含む相続で相続税が課税されるかどうかは、土地の評価額によって左右されます。土地の評価額は、「路線価方式」もしくは「倍率方式」で計算します。

路線価とは、国税庁が道路ごとに定めた土地の価格のことです。まずは、評価したい土地の路線価図を確認しましょう。路線価図は、国税局のホームページで公表されています。

路線価図を見ると、道路の上に数字とアルファベットが記載されています。例えば「220C」などの様式です。

数字は、その道路の両側の土地の1㎡あたりの単価を表します。アルファベットは、借地権割合を表します。評価する土地が借地権でない場合は、アルファベットは無視して構いません。

数字は、単位が「千円」となるため、数字の後ろにゼロを3つ付けて考えることになります。前述の220Cの場合は、22万円という意味になります。

単価が分かれば、あとは土地の面積をかけるだけで評価額の概算が分かります。200㎡の土地であれば、22万円×200=4,400万円です。

なお、上記はあくまで概算です。正確な評価額を求める際には、土地の位置や形状、環境などに応じて評価額を加算したり減算したりする「補正」が行われることを覚えておきましょう。

路線価図を見ても数字やアルファベットが記載されていない地域の場合は、倍率方式で計算します。路線価図と一緒に公表されている「評価倍率表」を参照し、評価したい土地の倍率を調べ、土地の面積に倍率をかければ、評価額の概算が分かります。

 

まとめ

土地の相続の際には、登録免許税が課税されます。遺産総額によっては、相続税も課税されるでしょう。相続税が課税されてしまうケースでも、各種特例や控除制度を利用することで、相続税の課税額を大幅に抑えられる場合もあることを覚えておきましょう。

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