土地・不動産 2018.10.06

農家の土地を相続する前に知っておきたいこと

国土が狭い上に人口が多く、居住に適した土地が限られている日本では、土地を巡るたくさんの法律が設けられています。特に、農家の土地に関する制限は厳しいものです。むやみに売買されたり、いたずらに他の用途で利用されたりすれば、国内の食料供給に支障をきたすためです。
相続で農家の土地を取得する相続人もいるでしょう。自らが農業従事者であれば問題はありませんが、他に仕事を持つ相続人も大勢います。そんな時は、相続した農家の土地をどのように扱ったらよいのでしょうか。

記事ライター:棚田行政書士

農家の土地を相続したら、必ず届け出を

一般的に、農家の土地、つまり農地を取得しようとする人は、市町村の農業委員会もしくは農業担当課へ農地取得の許可を申請しなければなりません。

ただし、農家の土地を相続によって取得した場合は、農地法第3条で言うところの「移転」にはならないため、許可の申請は不要です。その代わり、相続したら速やかに農業委員会か農業担当課へ届け出をする必要があります。

届け出自体は難しい手続きではないので、相続人が自分で行うこともできます。相続した農家の土地を管轄する農業委員会で、「農地法第2条の3第1項の規定による届出書」に記入し、提出するだけで手続きは完了です。

相続人以外にも、特別縁故者への財産分与として農家の土地を取得した人、相続人ではないが包括遺贈によって農家の土地を取得した人も、届け出だけで良いとされています。

それに対し、相続人ではなく、特定遺贈によって農家の土地を取得する人は、許可申請が必要になる場合があります。

なお、農家の土地の届け出は義務です。正当な理由なく届け出ない場合は、10万円以下の過料が科される可能性がありますので注意しましょう。

 

相続した農家の土地を他の用途に利用するなら「転用許可」を取る

農家の土地を相続した相続人の中には、自分自身が農業に携わっているわけではなく、今後もその予定がない人もいることでしょう。

基本的に、農家の土地は農地としての利用しかできません。それ以外の用途に利用すると、農地法違反となってしまいます。

相続した農家の土地を農地以外の用途で活用したいのであれば、土地の用途を変更するために「転用許可」を得る必要があります。

注意したい点として、農家の土地すべてが転用できるわけではありません。甲種農地や第1種農地など、農地としての条件が良く生産性が高いとされている区分の農地だと、原則として転用は認められません。

転用が認められやすいのは、第2種農地および第3種農地のみです。どちらも、生産性が低いもしくは今後の市街化が見込まれる地域にあり、農地としての利用価値は低いとみなされているため、転用許可が下りやすくなっています。

具体的に、相続した農家の土地の転用でよくある2つのパターンをご紹介しましょう。

1.農家の土地を「宅地」に変更する

相続した農家の土地を宅地に転用したい場合は、まず市町村役場の都市計画課もしくは土地開発課などに問い合わせ、建物を建てられる土地かどうかを確認しましょう。立地や用途制限等に問題がなければ、宅地として転用できる見込みがあります。

申請後は、転用する土地の面積や農地の種類に応じ、農業委員会や知事、指定市町村長、農林水産大臣などが協議や意見徴収を行いながら審査を進めます。

実際に転用許可が下りるまでには、様々な基準に照らし合わせた審査が行われます。宅地への転用に限らず、農家の土地の審査は非常に慎重に行われるため、必要な条件をすべて満たしていても許可が下りないこともあります。

2.農家の土地を「駐車場」に変更する

相続した人やその家族が、自家用駐車場として農家の土地を活用したいと思うかもしれません。

この場合は、実際に停める台数分の農地についてだけ申請することになります。それ以上の面積については、分筆後に再申請するよう求められることがほとんどです。

相続した農家の土地を、収益を生む仕方で活用したい場合は、貸駐車場にすることも検討できます。ただし、相続した土地すべてを企業へ貸すつもりだと、転用許可は下りない可能性が高いでしょう。

コインパーキングなど、不特定多数の人に貸す駐車場にする場合も、地域に実際的な需要があると認められない限り許可は下りないと思われます。

また、月極駐車場など、近隣住民に貸す目的の駐車場の場合、申請時に近隣住民の要望書の提出を求められる場合があります。

市町村によっては、貸そうとしている相手の車検証コピーを求める場合もあります。車検証の住所が、転用する土地の至近距離にあるかどうかをチェックするためです。

相続した農家の土地を貸駐車場に転用できるかどうかは、「貸駐車場とする必要性と、利用される見込みが本当にあるのか」という点にかかっていると言えるでしょう。

 

まとめ

農家の土地を相続したら、できるだけ早めに届け出を済ませましょう。農地転用許可に関する手続きは非常に複雑なので、相続人の手には負えない可能性が高いです。専門家の手を借りるのが最善でしょう。

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