土地・不動産 2018.11.16

相続したマンション、管理費の支払い義務はある?

近年、老後の生活のしやすさを考えて、戸建てから都市部のマンションへと移住する高齢者が増加していますが、それに伴い、入居者の死亡により管理費の支払いが止まる、滞納分の管理費の請求に困っている、などの問題も多発しています。
そこでこの記事では、相続したマンションの管理費の支払い義務や、相続人がいない場合のマンション管理費の行方について解説します。

記事ライター:棚田行政書士

管理費はマンションの相続人が支払わなくてはいけないもの

相続とは、被相続人が生前に所有していた財産や義務、債務をすべて受け継ぐことです。遺言書が見つかれば、その内容に従って財産を相続すると同時に、相続財産に応じた債務も相続します。

遺言書がないケースでは、相続人同士で協議を行い、財産と債務をどのように分け合うかを決めることとなります。

自分の希望通りの財産を相続できるケースばかりではありませんし、財産は欲しいけれど債務だけは相続したくないという主張も通りません。

なお、マンションを相続することになった相続人には、マンションの所有権に伴う義務や債務を負うことが求められます。

マンションの管理費や修繕積立金を支払うことも、マンションを所有することに伴う当然の義務です。もし、被相続人がマンションの管理費や修繕積立金を滞納していたとしたら、マンションの相続人がその債務を弁済しなければなりません。

また、当然ですが相続税をはじめとした税金も支払うことになります。

支払う可能性のある主な税金には以下のものがあります。

・相続税
被相続人から財産を相続した時に課せられる税金

・固定資産税
土地や家屋を所有している人に課せられる税金

・都市計画税
都市計画区域内の土地や家屋を所有していると、市町村から課せられる税金

・登録免許税
相続した不動産の所有者を変更するための所有権移転登記をする際にかかる税金

 

相続したマンションの管理費が滞納されている場合の対処

相続の初期には、被相続人が遺した財産の調査を行います。その際に、被相続人がマンションの管理費を滞納していたことが判明するかもしれません。

管理費の滞納が数か月分程度であれば、極端に重い負担とはならないでしょう。しかし近年では、何年もの間、管理費を滞納していたことが分かり、相続人が当惑するケースも増えています。年単位の滞納になると、相続人が弁済しなければならない管理費は数十万、時には100万円を超える場合もあります。

マンションの他にも、何か価値のある財産を相続できるならまだ良いですが、相続できるのはマンションだけという場合、相続人は重い金銭的負担を強いられることになってしまいます。

こんな時、どう対処したら良いのでしょうか。考えられる対処法は以下の2つです。

限定承認する

被相続人のマンション管理費滞納は分かっているものの、どうやら価値のある財産もそれなりに残っていそうだという場合には、限定承認をすることができます。財産の範囲内に限定して債務を弁済する一方、財産以上に債務がある場合には、その弁済義務を負わないものとする手続きです。

限定承認は、これから財産が見つかる可能性がある場合にのみ、選択しましょう。どう調べても明らかに債務の方が大きい場合には、次に紹介する手続きを取るのがベストです

相続放棄する

被相続人の遺したものを一切承継しないための制度が、相続放棄です。価値のある財産よりも明らかに債務が多く、相続することが相続人にとって不利益にしかならないことが明白な場合には、相続放棄が賢明でしょう。

相続放棄は、家庭裁判所に申立をして成立する法的手続きです。相続放棄によって、その人は最初から相続人ではなかったことになるため、被相続人のいかなる債務も弁済する義務は負いません。それと同時に、どんなにわずかであっても被相続人の財産を相続することもできません。

相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った日から3ヵ月以内に行わなければなりません。

何の手続きも行わないまま3ヵ月を過ぎてしまうと、単純承認したとみなされ、財産も債務も全て受け継ぐことになります。

また、その他の注意点としては、相続放棄の手続きをする前に財産を一部でも処分してしまった場合も単純承認したとみなされるので、勝手に処分しないよう気を付けてください。

相続放棄の成立後に相続放棄を撤回することは、まず不可能です。そのため、十分な財産調査を経て、慎重に決定するべきことでもあります。

 

相続人がいなくなったマンションの管理費はどうなる?

マンションの管理費には、5年という時効があります。ただ、5年経てば滞納した管理費がすべて時効になるのではありません。管理費の債権は1か月単位ですから、古いものから1か月分ずつ順番に時効を迎えます。

つまり、管理費滞納から5年経過した時点で初回の管理費滞納額が1か月分消え、翌月にはさらに1か月分が消える、ということです。マンションがある限り、管理費は積みあがっていきます。

では、全員が相続放棄して相続人が誰もいなくなったマンションの管理費は、どうなるのでしょうか。この場合、最後の手段として、相続財産管理人の選任申立をすることになるでしょう。

申立は、被相続人の利害関係人が行えます。管理費を滞納されているマンションの管理組合も利害関係人となりますから、申立が可能です。

相続財産管理人は、他に相続人になり得る人がいないかを調査したり、被相続人の財産を売却することで、債務を弁済したりする管理業務を行います。

マンションを競売にかけて売却できれば、そのお金でマンションの管理費は弁済されるでしょう。マンションは売却できたものの、管理費の残債が残るようであれば、新しい所有者が管理費の滞納を引き継ぐことになります。

 

相続人がマンション管理を免れる方法

相続放棄をし、財産を一切継承しない選択をしたのだからもう安心だ、という考えは早計です。

もし、相続人全員が相続放棄をした場合や、そもそも相続人が自分一人しかいないような場合は、

相続放棄をしても、マンションを管理し続けなければなりません。

つまり、管理費の支払い義務もあるということになります。

民法第940条第1項 で、「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。 」と定められているからです。

では、相続放棄をしてもこの先ずっとマンションの管理義務があるのなら、どうしたらいいのでしょうか。

解決方法としては、2つ考えられるでしょう。

相続財産管理人の選任申立をする

前述した相続財産管理人の選任申立を、相続放棄者自身ですることです。

申立は、被相続人の利害関係人が行えますので、管理組合だけでなく、相続放棄をした元相続人も行えるということになります。

選任されたら、相続財産管理人が管理を引き継ぐことになるので、元相続人は管理義務を免れることになり、管理費を支払う必要もなくなります。

ただ、相続財産管理人には、弁護士が選任されることがほとんどなので、支払わなければならない報酬が発生します。

万一、報酬が支払えない事態になることが想定された場合、申立人は裁判所に対して予納金を納めなければなりません。

予納金の額は、各々の事情も異なるので一概にはいえませんが、20万円~150万円程度必要でしょう。

相続財産管理人は、マンションを売却して得た代金や相続財産から管理費を支払い、経費や報酬なども、多くの場合そこから得ることになります。

しかし、売却代金があまりにも安かったり、滞納していた管理費が多かったりして相続財産から管理費や経費、報酬などの支払いが出来ない場合、予納金から支払われますので、納めた数十万円から100万円以上の予納金が全く戻ってこないことも十分あり得ます。

ですから、安易な考えで相続放棄をするのではなく、相続放棄をしても、マンションの管理義務を必ず免れるわけではないことを覚えておく必要があるでしょう。

ただし、2021年11月現在、民法第940条第1項の改正が予定されており、「相続財産を占有している場合にだけ管理義務が発生する」、という内容に変更されるようです。施行日は未定ですが、マンションの相続が発生するのが法改正前か、法改正後かも必ずチェックしてから相続放棄をするかどうかの判断をしましょう。

売却をする

相続放棄をしたとしても、場合によってはマンションの管理をし続けなければならず、滞納した管理費の支払い義務を負うこともあるのだとしたら、相続放棄をせず、マンションを相続して売却するのも一つの方法かもしれません。

売却価格によっては、売却により得た金額で、滞納している管理費を支払うことが出来る可能性がありますし、売却してしまうのですから管理義務も無くなります。

しかし、ローンが残っている場合は、管理費に加えてローンも支払うことになるので、売却価格が、「ローンの残債+滞納している管理費」を上回るかどうかの見極めを慎重に行う必要があるでしょう。

相続して売却するべきか、それとも相続放棄を選ぶべきかは、信頼できる不動産会社に売却価格を査定してもらったうえで、さらに司法書士や税理士などの専門家に相談してみることをお勧めします。

 

まとめ

高齢化が加速する日本にあって、マンションの相続や管理費の滞納を巡る問題は、今後も増えていくことでしょう。

これから相続させる立場にある人は、管理費の滞納によって相続人に負担を強いることのないよう、十分注意して生活設計をしていくべきです。

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