土地・不動産 2019.03.13

千葉県内での不動産相続で考えたいこと

千葉県は、都内への通勤にも便利なことからベッドタウンとしても人気が高い地域です。加えて、東京ディズニーリゾートや成田国際空港など、国内外から大勢の人が訪れるスポットを数多く擁する地域でもあります。
千葉県の中でも、とりわけ東京都に近い北西部では地価の上昇が続いており、不動産の価格もじわじわと高騰中です。そのため、相続時になって不動産の評価額の高さに驚いてしまうこともあるでしょう。
では、直近のデータから見る千葉県内の地価の変動と、千葉県内で不動産相続を控えている場合に行える対策について見ていきましょう。

記事ライター:棚田行政書士

2018年の千葉県内の基準地価

ではさっそく、2018年に調査された千葉県の市町村の基準地価ランキングを、上位10位に絞ってご紹介しましょう。価格は、左に地価平均、右に坪単価を表示しています。

1位:浦安市 32万8500円/m2 108万5950円/坪 +3.61%上昇

2位:市川市 31万2616円/m2 103万3443円/坪 +1.88%上昇

3位:船橋市 19万6814円/m2 65万0627円/坪 +1.20%上昇

4位:松戸市 17万7397円/m2 58万6437円/坪 +0.87%上昇

5位:習志野市 17万6857円/m2 58万4651円/坪 +1.91%上昇

6位:柏市 15万0537円/m2 49万7644円/坪 -0.47%下落

7位:千葉市 15万0123円/m2 49万6274円/坪 +1.05%上昇

千葉市中央区 20万9431円/m2 69万2336円/坪 +1.99%上昇
千葉市稲毛区 16万3476円/m2 54万0418円/坪 +1.38%上昇
千葉市美浜区 15万7277円/m2 51万9926円/坪 +1.57%上昇
千葉市花見川区 14万1886円/m2 46万9046円/坪 +0.59%上昇
千葉市若葉区 8万0852円/m2 26万7280円/坪 -0.21%下落
千葉市緑区 6万8350円/m2 22万5950円/坪 +0.02%上昇

8位:流山市 14万0361円/m2 46万4003円/坪 +0.56%上昇

9位:八千代市 12万2652円/m2 40万5463円/坪 -0.13%下落

10位:鎌ケ谷市 10万7083円/m2 35万3994円/坪 +1.56%上昇

千葉県内でも、北西部に位置する市部がランキング上位を独占しています。

千葉県全体を見ても前年比+1.93%の上昇となっていることに加え、上位10位に入っているほとんどの市が前年比で上昇していることから、今後も千葉県北西部を中心に地価は上昇していくことが予想されるでしょう。

 

千葉県内の地価の高い地域は要注意

千葉県内でも地価の高い地域に不動産を所有している場合は、早めに何かしらの相続税対策を考えるべきです。

千葉県在住で相続のことを考え始めている人の多くは、今から何十年も前に千葉県に居を構えているかもしれません。その時には、千葉県内の人気が高まり、ここまで地価が上昇することなど、予測できなかったことでしょう。

不動産は、相続税評価額を基準にして相続税を課税します。地価が高い地域にある不動産はその分相続税評価額も高くなるため、相続人も困惑するほどの相続税が発生する可能性があるのです。

さらに、2015年の法改正に伴い、相続税の基礎控除額は大幅に圧縮されました。相続人が2人か3人しかいないようなケースでは、地価の高い地域の不動産ひとつで基礎控除額を簡単に上回ってしまうことも十分考えられます。

 

不動産の相続税対策としてできることは何か

では、どうしたら不動産の相続税を抑えることができるでしょうか。代表的なものに、以下の3つがあります。

1.相続時精算課税制度を利用して不動産を贈与する

一定条件を満たす贈与については、2,500万円まで贈与税が非課税になる特例があります。それが、「相続時精算課税」です。

条件は、「贈与した年の1月1日時点で60歳以上になっている祖父母または親から、贈与を受けた年の1月1日時点で20歳を超えている子供や孫に対する贈与であること」となっています。

贈与する財産は現金でも不動産でも良く、とにかく2,500万円を超えない範囲であれば贈与税をかけずに贈与できるのです。

とは言え、「相続時精算課税」という名前の通り、贈与時には非課税でも相続時には相続税が課税されます。この制度のポイントは、相続税計算の基準は贈与時の価格になるという点です。

つまり、今後も上昇が続くであろう千葉県内の不動産を早めに贈与しておけば、相続時にさらに不動産価格が上昇していたとしても不動産の評価額は現在の価格で計算されるため、不動産にかかる相続税を節税できるということになります。

2.配偶者へ自宅を生前贈与する

子どもや孫はすでに独立しているし、相続後の配偶者の生活の方が心配だという場合には、配偶者控除を利用して生前に自宅などの不動産を贈与しておく方法もあります。

正式に結婚して20年以上経過している夫婦でなければこの特例は利用できませんが、最高で2,000万円までの自宅不動産または自宅を購入するための資金を非課税で贈与できるようになるため、不動産の相続税対策として非常に効果的な特例です。

3.小規模宅地等の特例を利用する

相続開始後に利用できる特例ですが、被相続人が居住していた自宅などの不動産は「小規模宅地等の特例」を利用することで、不動産の相続税評価額を80%減額できる場合があります。

適用する不動産の面積は330㎡までという条件はありますが、たいていの不動産ではクリアできる条件ですので、ハードルはそれほど高くありません。

 

まとめ

都内に比べて手頃な家賃、さらに十分の利便性と居住性を兼ね備えた千葉県内は、北西部を中心に今後も安定した人口増加が見込まれます。

千葉県北西部の不動産の評価額は年々上昇することが予測されるため、不動産の相続対策はできるだけ早期に着手しましょう。

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