不動産贈与に課せられる贈与税の計算

不動産に限らず、自分の財産を他の人に譲ると贈与税が課せられます。

例えば祖父・祖母が孫の為に金融機関に口座を開設し、年金受給日に少しずつお金を貯めていくという話を耳にすることは、結構よくある話です。贈与税の基礎控除額は、年間110万円です。ですから110万円以下にして、贈与税が課税されないように、皆さん気をつけていますよね。

でもこの話、なかなかに危険な匂いがします。

孫名義の通帳や印鑑は祖父や祖母が管理していて、孫や子がその預金について何も知らないとなると、贈与と認めてもらえるかどうか、微妙です。贈与についてのお互いの合意がないので、税務署が贈与と認めてくれる可能性はかなり低いでしょう。 同様に不動産についても、しっかりとした契約書を作って、お互いに贈与の合意を明確にしておかなければなりません。

さて、6,000万円の土地を父から成人の子に生前贈与したとしましょう。

贈与は年間110万円まで非課税ですから、課税価額は5,890万円です。

この場合税率は55％となり控除額は640万円です。5,890万円×55％－640万円の計算をして、納めるべき贈与税は2599.5万円となります。この税額は、相当大きな負担です。

では、生前贈与せずに相続したらどうなのでしょう。

相続人は成人した子ども一人とします。相続財産は6,000万円の土地だけとしましょう。相続税の場合は、3,000万円+（法定相続人の数×600万円）が基礎控除になります。その結果、2,400万円が課税の対象となり、税率は15％、控除額が50万円です。その計算結果は、なんと310万円です。贈与税と比較すると、非常に軽い負担で済みます。更に小規模宅地等の特例が使えると、負担はもっと軽くなるのです。

不動産を生前贈与しても、贈与税を抑えることができる方法

生前に不動産を贈与した場合には、相続税の何倍もの税金を納めなければならないことが分かりました。それでも、生前贈与が相続税対策となる場合があるのです。

ご紹介しましょう。

いわゆる「おしどり贈与」と呼ばれるものがあります。

婚姻期間20年以上あり、自宅として実際に住んでいる不動産であれば、夫婦間での贈与が2,000万円まで非課税です。このくらいの話であれば、相続税についても非常に大きな配偶者控除が認められているので、すごく得をした気分にはならないでしょう。

本題は、次にご紹介する「相続時精算課税制度」です。この制度は生前贈与が2,500万円までならば、とりあえず非課税で贈与できる制度です。ただし60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対する贈与でなければなりません。 「とりあえず」としたのは、贈与税は払わなくても、相続税として納めなければならない場合があるからです。実際の相続のときに、生前贈与した不動産評価額を相続財産に含めて相続税を計算し、課税分があれば納付しなければならないのです。もしも相続税が非課税であれば、生前贈与した不動産分も納税しなくてもよいのです。

つまり、贈与税が実質ゼロになるのです。 生前贈与が2,500万円を超えていた場合は、超えた分について一律20％の税金を贈与税として納めておきます。そして相続税の計算の際に生前贈与分を含めて計算し、相続税が非課税ならば、既に納めた贈与税は還付してもらえます。相続税が発生するならば、既に納めた贈与税を充当することができるのです。

相続時精算課税制度を利用した方がよい場合

相続のときに、生前贈与した不動産の評価額をいつの時点のものとするのか。そういう疑問を持たれた方もいるでしょう。

生前贈与したときなのか、相続のときなのかということです。これは生前贈与したときの評価額と決まっています。

ということは、将来値崩れしそうな不動産については、この相続時精算課税制度を使うべきではないかもしれません。 将来的価値が下がりにくい不動産ということになると、その所在地も大事ですが、収益性という視点も重要になってきます。

次のような例で考えてみましょう。

例えば5億円の貸しマンション一棟が10年後に4.5億円と評価されると、相続税の計算時に資産合計が5,000万円も多くなってしまいます。これは損をすることになりそうだと、直ぐに判断してしまうのは軽率でしょう。

もしも生前贈与をしないでいた場合は、年間家賃収入が5,000万円あるとすると、10年間で5億円の収益になります。その分が相続財産として相続税の対象になる可能性が十分にあるのです。生前贈与しておけば、この5億円は相続税の対象ではないのです。分かり易いように、大雑把な数字で説明しました。そのため、細かくは諸経費や税金で変わって来ることは、ご容赦願います。

このように収益性の高い不動産ならば、生前贈与して相続時精算課税制度を利用することを検討されるのが、よいと思われます。

『不動産を生前贈与することで、贈与税を抑えることができる！』まとめ

不動産を贈与した場合、贈与税は相続税よりもはるかに高額です。

しかし、制度を上手く活用すれば、安心して生前贈与することができ、大きな節税対策になるのです。

不動産は価値の高い資産です。正しい情報を仕入れ、専門家と相談することで、効果的な相続税対策を選択しましょう。